Trouvez votre terrain

1ère étape: définir votre budget global

Dans la majorité des cas, votre apport personnel ne suffit pas à financer votre projet, il est indispensable de contracter un prêt. Vous devez donc prendre contact avec différents organismes financiers afin d’évaluer votre capacité d’emprunt pour définir votre enveloppe globale.

Elaborer votre dossier sans oublier les éléments suivants:

• Montant de l’apport que vous êtes en mesure d’investir dans votre projet (30% du coût de l’opération – hors frais de notaire, de garantie… – est un idéal ; mais un minimum de 10% peut être demandé pour couvrir les frais de notaire et de garantie
• Vos dépenses
• Vos ressources

Consulter les organismes financiers pour une première approche

N’hésitez pas à rencontrer plusieurs organismes financiers.

La durée des prêts immobiliers pouvant s’allonger jusqu’à 30 ans, le montant de l’emprunt que vous pourrez obtenir sera donc supérieur et ainsi vous permettra d’avoir un buget global plus confortable. Demandez bien des simulations comparables facilement avec des conditions similaires pour chaque organisme:

• Durée
• Type d’assurances choisies
• Etc…

Il vous sera ainsi plus facile de vous y retrouver et d’apprécier clairement le montant que vous pouvez emprunter et les mensualités qui y seront associées.

 

2ème étape: répartition de votre budget

Il est nécessaire d’établir un budget prévisionnel qui prévoit les nombreux paramètres concernant votre projet pour ainsi allouer un budget à chaque poste.

Le terrain

Le terrain représente 25 à 50% du coût global, tout dépend de la construction que vous envisagez.

Dans votre budget “terrain” vous devez prendre en compte:

• Le prix d’achat du terrain
• Les “frais de notaire”, dont les droits d’enregistrement (prévoyez environ 10% du prix d’achat du terrain pour ne pas avoir de mauvaise surprise)
• Les frais d’agence si vous passez par une agence immobilière

Pour le cas d’un terrain non-viabilisé, n’oubliez pas les coûts de raccordement aux différents réseaux: eau, électricité, gaz… et tout à l’égout (montant : 3 500 à 5 000 € en moyenne).

Une étude du sous-sol peut également être réalisée à votre demande ou à celle de votre constructeur (à partir de 1 000 €).

La construction

Votre budget “construction” doit tenir compte des éléments suivants:

• Montant des travaux de gros-oeuvre
• Montant des travaux de finitions (certains constructeurs peuvent vous proposer de terminer vous-mêmes les travaux de finitions (isolation, peinture, etc…). Ceci permet une économie de 30 à 40% sur le coût de la construction en moyenne. Mais attention, cette option est intéressante à condition d’avoir le temps nécessaire et les compétences pour effectuer les travaux restants à votre charge.)
• Assurance dommages-ouvrage (une assurance dommages-ouvrages doit être souscrite avant l’ouverture du chantier (3 à 6% du prix de la maison). Parfois cette assurance est comprise dans votre contrat de construction).

L’emprunt

Concernant le buget “emprunt” il ne faut surtout pas oublier:

• Frais de dossier
• Frais d’assurance (si elle n’est pas prélevée mensuellement avec vos échéances)
• Frais de garantie
• Paiement d’intérêts intercalaires (si vous avez choisi de différer le début du paiement des échéances)

Les frais annexes et ultérieurs

Vous devez également prévoir dès à présent dans votre budget, une partie, qui correspond aux frais annexes, qui comprend ceci:

– Taxe d’aménagement : calculée sur la base de la surface taxable* de votre construction, vous la verserez en deux fois (au 12e et au 14e mois après la délivrance du Permis de Construire). Chaque commune détermine le taux qu’elle appliquera.

– Aménagements intérieurs et extérieurs

* Surface taxable : elle correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades.

 

3ème étape : trouver le terrain qui vous correspond

Les différents types de terrain

Terrain en lotissement

Le lotisseur vous propose un terrain borné et viabilisé et vous êtes assuré de sa constructibilité. En contrepartie, vous devrez respecter certaines règles de construction définies par le règlement et le cahier des charges de l’opération.

Terrain en diffus

Le terrain n’est pas forcément borné et/ou viabilisé. Vous devrez donc effectuer toutes les vérifications d’usage et notamment sa bonne constructibilité. En contrepartie, vous restez relativement libre de choisir le style de votre maison mais devrez tout de même respecter les règles d’urbanisme de la Commune.

Mieux comprendre

Terrain à bâtir

Un terrain à bâtir est destiné à être prochainement construit. Il concerne donc les terrains nus ou encore ceux couverts de constructions destinées à la démolition. Le vendeur doit normalement garantir la constructibilité du terrain (sous réserve d’acceptation de votre projet), c’est-à-dire garantir l’accès aux réseaux d’eau potable et électrique, voire à un réseau d’assainissement.

Terrain viabilisé

Un terrain viabilisé est un terrain qui est desservi par un accès aux réseaux d’assainissement, d’eau, d’électricité, de téléphone… Vous n’avez plus qu’à demander le branchement auprès du concessionnaire. Un terrain viabilisé ne vous garantit pas le droit de construire, il faut en effet prendre en compte les règles d’urbanisme.

Vers qui se tourner pour trouver son terrain

Un lotisseur

Le lotisseur qui commercialise lui-même ses terrains, vous proposera un grand nombre de terrains sur différents secteurs géographiques suivant vos souhaits. Vous aurez également le choix en termes de superficie, orientation et disposition du terrain. En passant directement par le lotisseur, vous évitez ainsi des frais supplémentaires d’intermédiaires.

Un particulier

Le propriétaire vous fera visiter lui-même le terrain, vous pourrez ainsi être en contact direct et négocier éventuellement le prix.

Un constructeur

Le constructeur peut vous proposer différents terrains sur différentes communes suivant les terrains disponibles mis à la vente par les professionnels de l’immobilier. N’oubliez pas que, par respect, vous vous obligez à faire construire votre maison avec ce constructeur si c’est lui qui vous trouve votre terrain.

Une agence immobilière

Un agent immobilier peut vous proposer de rechercher pour vous votre terrain. N’oubliez pas que vous paierez une commission une fois l’acquisition conclue.

Un notaire

Un service négociation au sein de l’office notarial peut vous proposer des terrains. Attention au coût de ce service, renseignez-vous au préalable.

4ème étape : vos critères de choix

-Le prix

Le terrain doit avoir un prix qui correspond au budget que vous vous êtes fixé mais également être en concordance avec les prix du marché.

– L’emplacement

Votre futur terrain doit être situé dans un environnement qui vous correspond (urbain, rural, etc…). Sa situation géographique est primordiale car vous devez pouvoir vous projeter dans ce nouvel environnement.

 

Les caractéristiques du terrain :

– Superficie : pour être incontestable, un terrain doit être borné. Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé au préalable. Pour un terrain en diffus, il faut faire appel à un géomètre expert qui est le seul qualifié pour placer les bornes du terrain.

– Dimensions : suivant votre projet de construction, vous cherchez un terrain avec plus ou moins de façade. N’oubliez pas que c’est votre projet de construction qui doit s’adapter à votre terrain et non l’inverse.

– Nature : il est important de connaître la nature du sol et du sous-sol du terrain. N’hésitez pas à faire pratiquer une étude de sol afin de vous assurer que la nature du terrain permet la construction de votre maison sans surcoûts.

– Orientation : étudiez l’orientation et l’exposition du terrain et notamment l’ensoleillement, l’impact des vents dominants, les bruits environnants, etc… ainsi vous pourrez profiter de tous les avantages qu’offrent aujourd’hui les maisons écologiques.

– Viabilisation : concernant les terrains en diffus qui sont vendus non viabilisés, renseignez-vous au préalable des coûts et des possibilités de raccordement aux différents réseaux (eau potable, assainissement, électricité, téléphone, etc…). La facture globale pourrait dépasser le budget prévu. Pour les terrains en lotissement, aucun soucis car le terrain vous sera vendu viabilisé, vous n’avez donc aucune démarche ni de surcoût à prévoir.

Terrain en lotissement ou isolé ?

 

	Terrain en lotissement	Terrain isolé
Avantages	– L’assurance que le terrain est constructible  – Le terrain est viabilisé  – Le terrain est borné donc la superficie  annoncée est correcte.	– Vous bénéficiez d’une certaine liberté de  construction (attention vous devrez tout de même  respecter les règles des documents d’urbanisme en  vigueur)
Inconvénients	– Certaines règles de construction doivent être  respectées pour permettre aux habitants de profiter  au mieux de leur espace de vie  – Proximité des voisins que vous pouvez atténuer  en réfléchissant à l’implantation de votre  construction de façon à conserver votre intimité	– Il faut être excessivement attentif à la nature du  sol (faites réaliser une étude au préalable)  – La viabilisation du terrain peut être conséquente

 

5ème étape : ce que vous devez vérifier

Pour les terrains en lotissement les vérifications concernant la constructibilité ne sont pas nécessaires puisque du fait de sa situation en lotissement le terrain est obligatoirement constructible. Pour ce qui est du plan de prévention des risques (PPR) et du PLU, ces informations vous seront remises par le lotisseur directement.

Pour les terrains en diffus, vous devez vérifier que vous pourrez y réaliser votre projet. Pour ce faire différents moyens sont à votre disposition :

 – Le certificat d’urbanisme d’information (valable 18 mois)

Vous pouvez le demander (soit au vendeur soit directement à la mairie) pour vous informer des règles d’urbanisme applicables sur ce terrain, des taxes liées au terrain et du droit de préemption. C’est un document purement informatif qui ne suffit pas pour savoir si le terrain est constructible et si votre projet est réalisable.

– Le certificat d’urbanisme opérationnel (valable 18 mois)

Vous pouvez le demander (à la mairie) pour vous informer des règles d’urbanisme, des taxes liées au terrain, du droit de préemption, des équipements publics existants ou prévus et surtout de la constructibilité du terrain vis-à-vis de votre projet. C’est un document qui vous permet d’évaluer la faisabilité juridique du projet. Dans votre demande, vous devrez décrire votre projet, à l’aide de croquis ou de photos si possible, vous fournirez des plans du terrain et de sa situation. Le certificat doit vous être délivré, gratuitement, dans un délai de 2 mois. Tout refus de réalisation du projet doit être justifié par l’Administration. Lorsque le CU est obtenu, il cristallise le droit applicable pendant 18 mois à compter de sa délivrance à condition qu’une autorisation d’urbanisme soit déposée dans ce délai.

– Le plan de prévention des risques naturels prévisibles

Ce document sert à évaluer les risques d’inondation, de mouvements de terrain, d’incendies de forêt… auxquels le terrain pourrait être exposé. Il définit les zones d’exposition, dites “d’aléa” et en réglemente l’utilisation et la façon de construire. Il peut donc motiver un refus de construction.

Ce document est consultable en mairie.

– Le plan local d’urbanisme (PLU)

Ce document détermine toutes les règles à respecter dans chacune des zones de la commune comme par exemple l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques, la hauteur maximale des bâtiments, etc.

Il est consultable librement en mairie, en sous-préfecture ou en préfecture.

– Autres

Vous pouvez, si vous souhaitez approfondir vos vérifications

• Consulter le cadastre afin de situer exactement votre terrain et avoir une estimation de la surface et des limites de votre terrain
• Interroger la mairie sur les grands projets à venir
• Vous renseigner sur les servitudes publiques (passage d’une canalisation publique, lignes aériennes…).

 

6ème étape : se porter acquéreur du terrain

L’offre d’achat

• Elle n’est pas obligatoire
• L’offre d’achat orale n’a aucun caractère engageant. Elle est d’ailleurs fortement conseillée si des doutes subsistent chez vous. L’inconvénient est que le vendeur n’est pas non plus lié à vous.
• L’offre d’achat écrite constitue un véritable acte juridique : elle vous engage à acquérir le terrain dès que le vendeur a accepté l’offre par écrit. L’inconvénient est que le vendeur n’a en retour aucun engagement envers vous.

L’avant-contrat :

 

Il n’est pas obligatoire mais couramment utilisé.

Pour un terrain isolé, l’avant-contrat doit indiquer :

• la surface du terrain et si un bornage a été réalisé
• le prix et les taxes
• l’existence de servitudes privées (droit de passage…) ou publiques (lignes aériennes…)
• une clause suspensive relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel et d’un permis de construire
• une clause suspensive relative à l’obtention de vos prêts
• le vendeur peut vous demander de verser environ 10% du prix de vente pour réserver le terrain

Pour un terrain en lotissement, l’avant-contrat doit indiquer :

• la surface plancher constructible
• la délimitation du terrain (suite au bornage)
• le prix et le délai de livraison
• la remise du permis d’aménager et du cahier des charges
• une clause suspensive relative à l’obtention de vos prêts
• le lotisseur peut vous demander de verser au maximum 5% du prix de vente pour réserver le terrain.

Le contrat de vente définitif

La signature a lieu chez le notaire (le plus souvent, celui du vendeur). Le contenu du contrat de vente doit obligatoirement contenir :

• l’état civil du vendeur et de l’acquéreur
• le nom du précédent propriétaire, la date du précédent acte de vente et l’étude de notaire qui l’avait authentifié
• la description du terrain
• la surface
• le prix et les modalités de paiement

Si vous achetez un terrain en lotissement, vous signerez l’acte authentique seulement quand les équipements collectifs prévus par le permis d’aménager (eau, électricité, téléphone, etc…) auront été installés.

Le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, vous devrez payer le prix du terrain (moins la somme que vous aviez versée pour le réserver) et les différents frais de notaire, dont la rémunération du notaire et du conservateur des hypothèques, les états hypothécaires, droits et taxes dus au Trésor Public…